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不久前的“两会”上，全国政协委员也提出了“以房养老”的倒按揭模式，激起了热烈讨论。究竟何为“倒按揭”？“倒按揭”离我们还有多远呢？
养老新法改善晚年生活
“我现在有套住房，我的子女不会依赖我的这套住房，我现在就可以把这套住房，用某种形式抵押给某一个金融机构。当然首先是我自愿的，我不自愿，金融机构或者政府不能强迫我这样做。这个金融机构可以根据这个国家或者地区人的平均的寿命、房屋的价值、还有今后房价的走向等等一些因素对房价做一个预估，然后在有限的期限内，一次性或分期或者按月给我一定的经费来改善我的生活，这就是倒按揭。”刚过去的“两会”上，一位积极倡导“倒按揭”的全国政协委员这样诠释这种新的养老方式。
目前，上海已有200多万60岁以上老人，老人以机构养老和居家养老为主，市中心养老机构每月的基本花费在800元到1000元左右，而大多数老人的退休金在1000多元左右，如果老人进行机构养老，可想而知，生活相对比较拮据。但是如果一位老人有一套100万元的住房，老人可以将该住房抵押给银行，在有生之年，每月获得一定数额的贷款补贴退休生活，其生活质量将极大改善。
国外现状主要模式分两类
如果说得专业一点，所谓倒按揭，就是指房屋所有人将自己的房产抵押给某个金融机构，该机构对房产进行评估后，将房产价值折算成养老金，按月发放给房屋所有人，直到房屋所有人去世后，房产再归该金融机构所有的一种养老模式。
上海大学房地产研究中心副主任邢元志博士向记者介绍，倒按揭养老模式最早出现在美国，从1961年美国第一笔倒按揭业务做成，到这种模式被美国人广泛接受用了20年的时间，上世纪80年代，倒按揭开始在英国、加拿大、新加坡、日本等国得以推广，并受到了这些国家很多老年人的欢迎。
在国外，倒按揭目前主要有两种：美国模式最为流行，62岁以上的老年人将房子抵押给银行或专门的倒按揭公司，然后每月领取生活费。具体数值同房产的价值和该机构对此人的寿命预期相关，一旦确定就不可更改，双方要承担中间风险。
新加坡模式则具有一定的公益性：60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处置，“剩余价值”交给其继承人。目前倒按揭在国内也不乏试点，在北京部分社区已开始推行“以房养老”模式，拥有自有房产的孤寡老人都可以把房产抵押给社区，由社区照顾日常起居。
理财观念让不动产动起来
在近期，沪上某媒体发起的一次调查对象逾400人的调查中，在告知“以房养老”的具体概念后，有63.1％的受访市民表示赞成，进一步的调查显示，44.4％的人会选择“以房养老”。
记者也随机采访了一些市民。已退休的高老伯目前有一套商品住房，夫妻俩有两个女儿，都已工作。听说“以房养老”的方式后，他认为这方法很好，父母不用操心儿女，儿女也不用为赡养老人担忧，解决了大家的后顾之忧。
某银行理财师向记者指出：“以房养老”首先是房尽其用，是个人理财规划的一大创新。把住房也作为一种养老资源，既强固了养老的物质保障，也让家庭最大一笔财富的价值流动起来；其次是可使两代人的代际关系从“过度依赖”向各自独立趋进；其三，即使是手中薄有家财，不敢消费的老年人也可放心大胆地购买住房，再用住房来养老，可做到居住、养老两不误。
洋为中用配套体系待完备
采访中，华东师范大学中国现代城市研究中心桂世勋教授向记者表示，“倒按揭”在国外已被证明是一种成熟的融资途径、有效的养老方式。但在中国，引入这种全新模式之前，意味着观念上的一次巨变。与此同时，整个法律政策、金融配套体系，也将随之经过多层考验。
桂世勋具体指出，比如，如何对房产进行评估定价就是推行“倒按揭”可能遇到的问题之一。由于房产价值评估是整个倒按揭流程中一个核心环节，金融机构只有完成了评估，才能以此为依据向房屋所有人发放养老金。因此评估定价结果能不能被双方都认可就成了关键问题。房屋价值评估高了，会增加金融机构的风险，评估低了，则会损害房屋所有人的利益。再加上评估要受到时间、利率、房地产价格、宏观经济形势等多方面的影响，这对相关金融机构来说是相当大的挑战。
此外，倒按揭计划怎么制定，养老金如何发放？如何根据客户的健康状况，给出一个期限和抵押率？倒按揭还涉及到的资产证券化、担保机构参与等多方面的体系建设，而这些还存在很多空白点。
以房养老不只“倒按揭”一种
倒按揭只是以房养老的一种，而且将家庭房产“卖”给银行，与一部分国人传统观念冲突。其实，除了“倒按揭”，“以房养老”还有其他方法。
一些专家认为，在现阶段倒按揭不能被所有人接受的情况下，可以采取过度措施，将那些有住房、生活上又需要照顾的老人集中到敬老院，再把他们的住房委托给一家中介公司统一出租，这样同样可以达到以房养老的目的。
信托公司可以充当这一中介的角色。信托公司可再考虑开展一个信托的租赁，通过信托公司把这些房屋的出租权信托起来，由它统一去委托专业租房机构把它租出去，这样可以定期给房主支付费用和钱。他可以非常稳定地有保障地取得固定的收益，这个收益可能会比他自己去出租会低一些，但较稳定，较有保障。
此外，老人还可以将一部分房间用来出租，成为一个家庭旅馆。
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