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景气度跌回一年前 楼市调整仍将继续 | |
| 2008年06月25日 上海证券报 | |
2007，调控执行年如白驹过隙；2008，楼市调整年也匆匆过半，回眼望去，房价涨幅回落，销售萎靡不振，行业洗牌在即……一系列“衰”相预示着，下半年楼市仍将接受调整的煎熬。 现实：疯狂的代价 如果说去年的各项楼市调查统计数据告诉我们什么叫疯狂，那么，今年以来的数据则告诉我们什么叫疯狂的代价。 自去年11月国房景气指数创出40个月新高后，业内便开始判断全国房地产业景气度上升或已成“强弩之末”。果然，自去年12月起，国房景气指数持续回落，国家统计局最新公布的今年5月份国房景气指数为103.34点，环比4月下降0.73点，与去年同期的103.32点基本持平，也就是说房地产业的景气度如今已跌回一年前。 “有气无力”的远不止景气指数。国家统计局发布的5月份全国70个大中城市房屋销售价格报告显示，这些主要城市的房价同比上涨9.2%，环比上涨0.1%。不过，与4月份同比上涨10.1%相比，5月份的涨幅明显放缓。事实上，此次同比涨幅回落0.9个百分点是今年以来房价同比涨幅回落最大的一次。 各大城市统计的数据也反映出问题。如北京市统计局的最新数据显示，5月份北京房价同比上涨12.4%，涨幅比4月份回落0.6个百分点；环比上涨0.4%，涨幅比4月份提高0.2个百分点。虽说房价依然增长，但今年以来北京楼市观望气氛较浓，1至5月份商品住宅销售面积中的现房销售面积和期房销售面积同比分别下降46.2%和49.5%。 上海楼市行情也是旺季显颓势。中房上海指数办公室最新发布的5月份中房上海住宅价格指数较去年同期上涨45.3%，但较去年年底仅上涨5.4%，涨幅明显受到挤压。而且在传统销售旺季，上海新建商品住宅成交规模与前两年同期相比也呈明显下降。“考虑到价格指数近两年来已大幅上涨52.5%，要保持既往的成交量已无可能。”中房上海指数办公室的分析师坦言。 深圳今年则最惹人关注。深圳市房地产研究中心最新发布的《2008年1-5月份深圳房地产市场发展分析报告》直言：“目前深圳房价经过较大幅度的调整后，已基本回落到去年年初的水平。”5月份深圳新建商品住宅销售均价为11014.14元/平方米，比4月下降7.92%，且已是连续第3个月回落。 预期：调整会继续 对于下半年的房地产市场及行业风向，业内普遍给予谨慎观望的态度，这也预示着无法过早地给楼市调整期画上休止符。 “在房价大幅上涨后，以及紧缩的宏观调控政策下，房地产市场上的投资和投机需求受到抑制，购房者产生了浓厚的观望情绪。如果销售面积不能保持稳定甚至继续下滑的话，平衡就会被打破，必然会在房价上有所体现。未来房价可能有两种走势：一是通过价格的调整来迎合市场的需求，成交量放大；二是价格继续保持高位运行，但调整的时间较长。”东北证券发布的研究报告还从投资角度给出忠告：“在调整期内，任何宏观面和行业上的不利因素都可能造成投资者预期的变化，并引起股价的大幅波动，因此对房地产行业给予中性投资评级，建议投资者谨慎操作。” 对于各大城市楼市的看法则冷热不均、规律性不强。基强联行对于北京做出的需求调查显示，意向在北京置业的购房者短期内购房意愿不强，二次置业人数也出现降低，如选择1年内购房的占44%，选择2年内购房的占29%，均同比有所下降。不过，基于对奥运经济的带动以及强大刚性需求和市内供应减少的考虑，逾80%的购房者又认为未来北京房价不会下跌，但42.1%的购房者同时认为未来北京房价也不会较快上涨，基本与现阶段持平。 方方地产咨询机构则判断上海楼市今年面临着一个“供应依赖型行情”。 方方地产咨询机构总咨询师胡宗亘向记者介绍，许多报告都说上海楼市持续供大于求，也就是选择面大，而其比较了去年3月至今年5月的供求数据，供应量总体还是小于交易量的，只是在去年12月出现“逆转”，随后的今年1至5月则呈基本“相合”状态。但需要注意的是，去年同期市场内可售量（包括增量与存量）处于800万至900万平方米的高位，如今却在500万至550万平方米的低位，主力产品仍供不应求。“市场需要回到高位才能敞开供应、才能满足需求，正因为此，开发商的谨慎推盘未影响到房价，依然是每月拉阳线。”不过，胡宗亘也指出，这种房价被开发商“牵着鼻子”的状态也存在不确定因素，包括海内外经济环境和二手房市场可能出现的量缩价跌。 而房价涨跌波动总幅度累加高达105%、目前已经回落到了一年前水平的深圳，则似乎进入了一个无法预测的状态。在市场人士看来，过去几个月深圳楼市除了房价在回调外，成交量也呈现震荡走势，但如果市场信心能够恢复，房价就有机会震荡回升。 |
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