云南在线-房产-二手房交易留心“房改房”

特约嘉宾：辽宁四洋律师事务所副主任律师王琦

本期话题：春季房展会开幕在即，张先生等很多读者对买卖二手房中的“房改房”有一些不明之处，特意打来电话咨询，本期嘉宾将对此作出解答。

原来住小房子的，想换个地点好的、大一点儿的二手房住；年轻人想结婚、钱不多的先买个二手房凑合着。而在二手房交易中，市民遇到1988年后的房改房需要特别留心。王琦律师提醒，买房前要看清楚参加房改的时间，有公有证的，以家庭为单位只能是家庭共有房产。在房产部门交易时要清楚以什么价格买的，每种价格出示的手续是有区别的。

确定房价的合理性

当年职工参加房改购买房子时有三种情况：市场价、标准价和成本价。按市场价购买的房子，产权归个人所有。按成本价购买的产权归属个人，但一般在5年后才可以进入市场进行交易，同时还要交纳土地出让补偿金。按标准价购买的房屋，拥有部分产权，可以继承，产权按照售房当年标准价占成本价的比重来确定。

了解产权的可靠性

确认拥有房屋产权的房主是否与卖房人是同一人，可到房管部门查询产权证的真实性，要确认原单位是否允许转卖，并了解房屋的性质。因为大部分公房进行房改时，原单位都保留优先回购权，并需了解是否已经按成本价补足分摊费用。

1988年国务院出台了《在全国城镇推行分期、分批住房制度改革方案的通知》。按规定，买房前，要拿到该房同住成年人同意该房上市、出售的书面意见和原产权单位是否保留或放弃部分产权的书面意见。

确认登记的面积和使用期限

在房产证中，包括建筑面积、使用面积和户内实际面积；产权证上一般标明的是建筑面积、户型、土地使用期限、是否已补分摊。另外，土地出让金也是房改房必须交纳的一项相关费用。（主持人王远）